不動産を売りたいときに検討すること

不動産は人が一生の間に買うもののなかで最も高い買物であるといわれています。
また、不動産の売り買いには、法律や税金、登記などさまざまな分野が関係しますが、いずれも日常の生活ではなじみのないものばかりです。ここでは、不動産を売却する前にどのようなことを調べ、決めておけば良いかについて大切なポイントをあげてみました。

１　売出し価格をいくらにするか

他の商品と比べた不動産の大きな特徴には、世の中に2つと同じ物がないという点があげられます。例えば、同じ棟のマンションでも階数や向きなどによって価格が異なるのが通常です。このため、売出価格をいくらにするかは不動産を売却するにあたっての重要な要素となります。

概して売主側は、強気（取引相場よりも高い）の値付けをしがちですが、買主側もそのときに売りに出ている他の不動産と比較したり、過去の成約事例などを参考にして購入価格を検討するため、売出価格が取引相場よりも高すぎると、買主側に敬遠されてしまい、売却に時間がかかってしまうことになります。

2　売却スケジュールをどう立てるか

売出価格や条件が決まると、不動産を売り出すことになります。この情報を入手した買主が不動産の状況等を確認し価格交渉および契約スケジュールの調整と進んでいきます。契約後も、買主が住宅ローンを組む場合は金融機関に融資申込みの手続きをとることになりますし、隣地との境界が確定していない場合は立会いを求めて測量をすることが必要となる場合があります。さらに、売買代金の支払いや各種費用の清算と引渡し、登記と続いていくことになります。したがって、売却活動に入ってから、契約が成立して引渡しが完了するまでには数ヵ月を要するのが一般的です。

このため、売却代金を他の支払いに充てる計画がある人、他の住宅に住み換えの計画がある人、子供の学校の関係などで引越し時期に制約のある人などは、どのタイミングで売り出すのか、売却スケジュールをどう立てるかは重要な問題です。

3　税金等の諸経費をどう見積もるか

不動産の売却には、仲介手数料・引越費用・測量費用・契約書の印紙代などの経費が生じます。このような諸経費としてどのくらいの金額が必要となるのかあらかじめ見積もっておくことが重要です。売却により利益が発生する場合は、それに伴う税金（所得税・住民税等）についても計算しておくことが必要です。

諸経費ではありませんが、住宅ローンが残っている場合は、その残額についても把握しておくことが必要です。住宅ローンを借りているため不動産に抵当権などが設定されている場合、買主にその不動産を引き渡すまで（または引渡しと同時）に、借入金を返済して抵当権を抹消しなければなりません。どのタイミングでどのように抹消するかについて、融資を受けている金融機関等と事前に打ち合わせしておくことが必要です。

また、借地権付建物を売却する場合は、原則として地主(土地所有権者)の承諾が必要となります。その場合、譲渡承諾料や名義変更料等の名目で金銭の支払いを求められる場合もありますので、売却活動に入る前に地主と打ち合わせをしておくことが必要です。

これら売却時に必要とされる諸経費を把握すれば、売却による収入金額のうちから、最終的にいくら手元に残るのかが分かります。

4　売却物件の対象をどう定めるか

売買契約が締結されると、売主は引渡しまでの間に家具や食器などを運び出し、建物は空き家の状態で買主に引き渡すのが通常です。他方で、建物内に備え付けてあるエアコン、照明器具、作り付けの家具、戸建住宅の場合は庭に設置した物置や植木などがある場合には、すべてを売却対象物に含むのか、その一部なのか売主買主間で認識が異なることもありますので、事前に明確にしておくことが必要です。また、床や壁など建物に破損や修繕を要する部分がある場合は、売主側で補修して引き渡すのか、現状のままで引き渡すのか契約までに決めておくことが必要です。これらがあいまいだと、後からトラブルに発展することがあります。

5　土地の境界ははっきりしているか

土地の取引で生じるトラブルの多くに境界に関するものがあります。日常生活では特段問題は生じないものの、いざ売却するとなると隣地との境界は塀の内側なのか外側なのか、また中心なのかなど記憶がはっきりしないなどという例は結構多く見受けられます。その土地に隣接するすべての土地（道路も含まれます）の所有者と境界点について確認できてはじめて、取引する土地の形状および面積が確定します。

境界がはっきりしない土地については、売却に先立って隣地の所有者と境界を確認した上で土地家屋調査士等に依頼して地積測量図を作っておいた方が望ましいでしょう。また、特に道路との境界の確定は時間と費用がかかりますので、それらも見込んで資金計画や売却スケジュールを立てた方が良いでしょう。